U skladu sa Zakonom o prometu nepokretnosti, nepokretnosti su: zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište), zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.) i drugi građevinski objekti, kao i posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) na kojima može postojati zasebno pravo svojine (u daljem tekstu: “nepokretnosti”).
Nakon što ste izabrali nepokretnost koju želite da kupite i sa prodavcem se dogovorite oko kupoprodajne cene i ostalih pojedinosti, potrebno je sačiniti ugovor.
Ugovore o prodaji nepokretnosti sačinjavaju isključivo advokati, te Vam predlažemo da kontaktirate svog advokata u Somboru.
Nakon što advokat sačini ugovor o prodaji nepokretnosti, sledeći korak je njegova overa kod nadležnog javnog beležnika.
Javni beležnik overava ugovor o prodaji nepokretnosti koji je prethodno sačinio advokat u posebnoj fomi overe – solemnizacija. Dakle, javni beležnik naglas čita odredbe ugovora o prodaji nepokretnosti prisutnim ugovornim stanama i upozorava ih o pravnim posledicama radnji koje preduzimaju i na koje se obavezuju.
Nakon toga, javni beležnik, elektronski, dostavlja ugovor nadležnoj službi za katastar nepokretnosti radi upisa prava svojine novog vlasnika u javnim knjigama.
Takođe, počev od 2020. godine, javni beležnici elektronski podnose i sve neophodne poreske prijave koje prate ovaj pravni posao.
Šta je pravo preče kupovine?
Suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, dužan je da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima.
Posebna situacija je kada se radi o poljoprivrednom zemljištu, pa je tako vlasnik poljoprivrednog zemljišta, koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta.
Tek nakon što suvlasnici, odnosno vlasnici susednog poljoprivrednog zemljišta, odustanu od korišćenja svog prava preče kupovine, budući prodavac je slobodan da svoju nepokretnost proda trećem licu, ali po istoj ceni koju je prethodno ponudio licima koja imaju pravo preče kupovine.
Šta je sa strancima?
Strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u našoj zemlji mogu pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na nepokretnostima koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti, a strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može pod uslovima uzajamnosti sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i drugi državljani Republike Srbije.
Takođe, fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji ne može sticati svojinu ni na drugim vrstama zemljišta, osim ukoliko je u pitanju zemljište na kome se nalazi stan ili stambena zgrada na kojoj stiču pravo svojine, odnosno zemljište koje služi za redovnu upotrebu stana ili stambene zgrade.
Napominjemo da izuzetak postoji kada je u pitanju poljoprivredno zemljište jer je članom 1. Zakona o poljoprivrednom zemljištu izričito propisano da strano fizičko, odnosno pravno lice ne može biti vlasnik poljoprivrednog zemljišta osim ako ovim zakonom nije drugačije određeno u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica, sa jedne strane, i Republike Srbije, sa druge strane.
Da li prodavac i kupac moraju biti prisutni prilikom overe i zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosi?
Prodavac može prodati, a kupac može kupiti nepokretnost preko ovlašćenog lica – punomoćnika.
Ovo punomoćje mora biti overeno i specijalno izdato za preduzimanje te pravne radnje.
Punomoćje se overava, u R. Srbiji, kod javnog beležnika, a u inostranstvu, kod nadležnog organa overe (može biti javni beležnik ili sud) ili u konzularnom predstavništvu R. Srbije u toj zemlji.